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  • 回暖活跃急涨争购沪上银行严厉封堵零首付


         
         首付款证明须提供转账账单 严防做高房价、伪造收据蒙混过关
         回暖,活跃,急涨,争购……两年前似曾相识的一幕,在上半年的楼市再度上演。对于刚刚企稳的中国经济来说,严防投机行为引发楼市风险是当前必须重视的问题。
         一家国企的中高层管理者邱先生,最近买了一套300万元的房子,当他拿着上家手写的首付款收据到银行申请房贷时,却被告知首付证明仅凭上家的收据还不够,邱先生必须提供一份银行开具的首付款转账流水单,以此证明他确实将足额的首付款打到了上家的账上。就在7月之前,上海的购房者只须提供上家的手写收据即可。然而,就在最近几日,沪上银行在房贷审批环节明显从严,零首付、假按揭等成了各家银行重点严防的对象。
          监管警示:谨防中国发生次贷危机
         据一位不愿具名的银行零售条线的员工透露,连续几个月的楼市火爆,让不少投资客重新入场,他们往往通过做高房价并伪造首付款收据等手段,达到实际上零首付的目的。前段时间,由于银行贷款审批较为宽松,不排除部分人蒙混过关的可能。而眼下,监管部门态度明确,必须封堵这样的零首付问题,所以,各家银行都开始采取措施严防此类问题再度出现。
         事实上,诸如零首付等问题最近已被监管部门频频强调。银监会主席刘明康、上海银监局先后强调,“各银行要严格贷前审查和按揭贷款发放标准,有效防范'假按揭’、'假首付’和'假房价’现象的发生。”
         中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇教授认为,零首付对银行信贷风险的影响极恶劣。美国之所以爆发次贷危机,最初便是由零首付引发的银行环节问题。零首付相当于先住到房子里,然后再支付房款,一旦蔓延,就意味着银行风险进一步的增大,毕竟借款人的工作与收入都存在着不确定性。此外,零首付的出现极可能纵容一些投机行为与炒房行为,使房地产市场走向畸形化的方向。
         晨报调查:银行对放贷资质日趋苛刻
         晨报连日的调查发现,沪上银行已开始从多个环节收紧房贷审批,除了首付款证明必须提供银行转账账单外,对每个自称自住购房的客户,银行都会要求其写下贷款系为购买唯一一套住房的声明书,一旦事后银行发现借款人不诚信,则保留追究权利。
         在对借款人资质的审核上,银行也明显严格不少。一位在事业单位工作的李先生,就是因为征信系统有一笔信用卡年费欠缴的记录,而被一家股份制银行拒贷。某股份制银行支行行长告诉记者:“以前办贷款如果发现有一两笔的还款逾期记录,银行总会睁一眼、闭一眼,但现在审批严格了,过去的还款逾期记录,基本意味着'一票否决’。”
         调查还发现,银行在“二套房”的贷款审批上也再难有通融的余地。“如果证明不了第一套房的人均居住面积少于32平方米,那么首付必然要4成以上。”某国有银行房贷部负责人如是说。
         据一位股份制银行房贷部负责人介绍,该行已要求所有人必须紧张起来,不得以任何手段变相降低首付款的标准,对二套以上投资性购房,按4成以上首付比、利率上浮的政策规定执行,同时,信贷经理要与借款人100%“面谈”、“面签”。
         政策预期:房贷资源向优质客户倾斜
         在政策收紧、银行风险意识增强的背景下,下半年的房贷申请难度恐怕会更大。“上半年,很多银行已完成了个贷投放计划,下半年应该不急着做规模了。而近期监管部门重申严格执行二套房政策,银行也会考虑房地产市场风险加大的因素。”上述国有银行房贷部负责人预计,下半年,沪上银行房贷投放速度会显著放慢,审核也将趋紧。
         然而,面对量价齐升的楼市,银行想完全拒绝房贷业务也是不现实的。一位银行人士坦言,信贷政策从紧对抑制投资性购房行为将有一定作用,但是,眼下个贷市场竞争仍然激烈,银行对优质客户的抢夺力度丝毫未减,所以,下一步银行房贷政策可能出现分化,资源将向优质客户倾斜。
         楼市交易回暖之势愈演愈烈,银行对房地产贷款反而越收越紧。根据银监会上周的最新表态,除了要求商业银行控制房地产开发贷款的权重,还强调了此前已经在一些地方开始落实的规范二套房贷的措施。房贷环境由此所产生的变化不得不引起业内的重视。
         操作已在收紧
         主持人:事实上,在此次银监会表态之前,一些地方已经有所布置,如上海银监局印发了《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》,要求在沪中外资商业银行严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定,严禁变相放宽贷款条件。近期银行是不是已经相继收紧对二套房贷的审查?
         回建强:上海银监局早在3月底就围绕房贷“假按揭”、“零首付”、“低首付”等问题对个人住房贷款业务进行了调查,近阶段北京也因为部分楼盘的高退房率而引起监管部门的重视。虽说并非大量存在,但不可否认,银行变相放宽个人住房贷款条件、降低首付款比例和利率的违规事件屡见不鲜。目前一些银行已开始规范个人贷款业务操作流程,如严格落实面谈面签制度,以认真核对客户身份;严格落实贷款条件,对期房严格落实预登记制度,对二手房贷款、抵押贷款落实抵押后发放贷款等。
         害怕断供风险
         主持人:那您认为银监会此次重申二套房贷规范的意图是什么?
         回建强:从政策立意看,政府叫停违规房贷更多是从控制银行经营风险角度考虑,其目的并非收紧二套房信贷政策。因为对于符合要求的第二套住房,银行也可以给予利率和首付的优惠,但应确保首付是真实的。要知道,当前楼市前景尚未明朗,房价走势更是扑朔迷离,“零首付”、“低首付”增大了购房者的还款压力,且一旦房价出现大的调整,相关违规购房者“断供”的可能性很大。所以监管部门立即给予当头棒喝,打压暗藏风险的祸苗。又如有的开发商为了维持自己的资金链,借用员工的身份预订房源,利用些许“首付”的资金投入实现“假按揭”,对银行构成很大风险,而且很多房源被预订也可以营造热销假象,即便后来的购房者看中“已售房源”,也可由进行合同撤销再行出售,这就是造成高退房率的原因,也是欺骗购房者的行为。
         投资需求抬头
         主持人:市场判断,此次严肃房贷纪律对于自住为主的改善性需求影响有限,但会加大房产投资的准入资金门槛,使近期有所抬头的投资性需求受到一定的抑制。您觉得目前的个贷环境会对楼市交易产生影响吗?
         回建强:我觉得在经历了这一轮楼市起伏后,无论是自住还是投资性的购房者都理性了很多,目前投机性的炒房行为已经得到很大抑制,即便是投资者也是在做好了资金准备的情况下才入场的,比第一套自住房更高的首付比例是他们心中有数的资金门槛,应该不会因为规范个贷就受到影响。
         上海楼市近期持续上升的最大推动力仍为自住型刚性需求购房者,记者昨日从上海公积金管理中心了解到,近几个月来公积金放款额逐月攀高。而相对上海银监局4月发文要求严格执行二套房首付不低于四成的硬规定,使用公积金贷款买二套房最低首付却仍可为20%。
         低利率和低首付,让购房者更愿意用公积金置业。 欧阳祖兵/ 资料
         组合贷款首付须四成
         经央行去年连续五次降息后,5年以上商业贷款利率已降至5.94%,且符合条件的贷款客户利率还可下浮30%,也就是4.158%,这与公积金贷款利率3.87%的利率差已不明显。
         事实上,降息后首次购买普通自住房的市民,商业贷款月供并不比公积金贷款多多少。如30万元20年期贷款,按等额本息方式,商业贷款月还款额为1843元,公积金贷款月还款额为1797元,前者比后者每月仅多46元。
         “虽然两者利率差别缩小,但是如果在第二套房贷款时,公积金贷款还是有明显优势的。”上海市公积金管理中心总经济师崔国盛告诉记者,一方面,虽然二套房贷利率已经几乎取消了上浮,但在购置二套房贷款时并非每个贷款客户都可以享受到7折优惠,而公积金二套房贷的利率依然是3.87%;另一方面,二套房商业贷款需执行首付款不低于四成的规定,而公积金则不受此限制。
         崔国盛告诉记者,上海公积金管理中心仍然执行市政府去年底颁发的有关规定,对于纯公积金贷款者,若二套房购买的是新房,首付仅需两成;若二套房购买的是二手房中的普通住宅,首付也仅需两成;而购买的二套房是二手房中的非普通住宅的,首付则需三成,但也还是低于商业贷款首付要求。不过,对于公积金和商业组合贷款的贷款者,首付要求必须捆绑,只能服从首付不低于四成的要求。
         公积金放款额持续上升
         “二次置业成本通常远高于首次置业,不管利率如何调整,商业贷款利率绝不可能低于公积金利率,使用公积金贷款的机会可以随时避免利率上浮造成的利息负担。”有房产中介企业贷款按揭部负责人告诉记者,日前有些购买小户型、低总价的过渡型置业者,具有公积金贷款资格却选择了商贷产品。“他们就是更希望将公积金贷款的机会留用于第二套住房。”
         “二套商业房贷之所以要提高首付门槛,就是为了抑制投资型购房,而动用公积金贷款的购房者一般都是自住型购房,且公积金二套房贷有总额不超过80万元的上限,因此没有提升首付门槛。”崔国盛表示,近几个月来,上海公积金贷款放款额呈单月逐步上升趋势,4月为46亿元,5月达到51亿元,创单月历史新高。
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