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  • 陷入亏损泥潭外资抛售沪豪宅


         
         大摩抛售上海物业的行为,引发了高端物业的多米诺骨牌效应。越来越多的外资终于熬不过市场的煎熬,加入抛售阵营。
         近日,上海滩花园以2.8万元/平方米的“低价贱卖”,低于去年售价4万元/平方米。而据业内人士向时代周报记者透露,去年6月份,被外资高价收购的尚海湾几栋住宅也即将被以远低于收购的价格出售。
          与以往“多进少出、高价出售”的做法不同,包括大摩在内的外资开始低价甚至亏本出售前期在上海所收购的物业,从而引发了市场的担忧—抛售物业的外资企业数量是不是会继续增加?高端物业的价格下跌是否引起上海整个房地产行业自上而下的连锁反应?
         投行挥泪甩卖
         华润置地上海滩花园紧邻上海滩黄浦江,北距外滩1.8公里,南邻世博会主场地2公里,在上海高端物业中物业位置与质量均属上乘。该楼盘是华润置地在上海的第一个住宅项目。
         据业内人士介绍,此次被外资抛售的楼盘是该外资前两年以超过3万元/平方米收购的4栋楼。但因为目前市场冷清,外资不得不以低于市场均价的价格出售。
         上海滩花园并不是近期唯一遭外资亏损抛售的楼盘。
         据业内人士向时代周报记者透露,被外资收购的尚海湾也即将被低价出售。去年6月份,位于徐汇区的滨江尚海湾豪庭13、15楼的183套房源出现集中成交,买家是香港某集团。“他们此次出售的价格要远远低于当时的买入均价3.3万元/平方米。”该人士透露。
         事实上,近期上海已经出现过两波外资抛售潮。一次是因为受金融危机的影响,去年9月份,以大摩为代表的美国投行机构为缓解现金流,大规模抛售上海物业;另一次是去年年底、今年年初,李嘉诚全线出售上海物业,最终被证实是为上海真如项目筹措资金。
         就在3月初,又传出凯雷低价抛售在上海的别墅项目。
         2007年初,凯雷以总计1.2亿美元的价格买进位于上海郊区的110套中房森林别墅。包括税费在内,每套成本约950万元人民币。但目前凯雷销售的该别墅总价约900万/套,低于购入成本。
         陷入亏损泥潭
         在上海楼市,外资操作的对象主要是高价楼盘,他们以前一直是支撑上海房价上扬的重要力量。
         自2003年前后进入上海市场后,这些活跃在上海房地产市场的外资规模有多大,现在并无一个明确的统计数据。戴德梁行的统计数据显示,仅仅去年上半年,外资在沪大宗交易额大约97亿元人民币,其中包括英国基金高富诺、韩国的未来资本及黑石集团等外资。
         随着市场的变化,外资持有上海物业等待升值这种稳赚不赔的途径已经改变,而通过收取稳定租金获取回报的投资局面也已不复存在。因为随着高端物业的租客收入福利的下降,高端物业的租金开始下降 ,其年投资回报率不到3%。
         近日,在上海举行的中国房地产投资世界2009峰会上,外资投资基金高管们首次承认,过去两年在中国的投资几乎全都陷入亏损。
         “也就是起码3年之内,房价不太可能回到外资当时收购的成本价。所以,外资急于在现在出售高端物业。”克而瑞分析师薛建雄说道。
         

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