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  • 北京开发商苦撑冬天降价已成共识


         
         牛军说自己是个坚定的看空派,他对北京房地产市场未来的走势表示悲观。关于开发商是否还会继续降价这一问题,他反问“能降为什么不降?”
         作为某中型公司的资本运营总监,眼下牛军最发愁的事情不是如何融资,而是公司旗下新盘的销售问题。”牛军说。
          但牛军个人认为,定价偏高。他非常担心,如果销售不好,到时再降价,过程会非常痛苦。“都是买涨不买跌的,你看现在卖得好的楼盘,哪个不是一次将价格调整到位的,卖得不好的楼盘,越是降价越是没人买。”
         北京房价不降反升
         据北京市房地产交易管理网的数据统计,2009年1月,北京共成交商品住宅7200套,环比下降近五成。
         1月商品住宅成交环比下降47%,除去保障性住房的期房商品住房成交量则环比下降了32.2%。
         春节后又有一些楼盘开始加大降价幅度。据不完全统计,这样的楼盘有20个左右。
         尽管如此,牛军认为依然没有降到消费者“可支付”的价格。最新出炉的2008年的全年统计或许会印证这一点,而这种趋势在2009年依然未发生扭转性的改变。
         2008年全年北京房地产市场交易量大幅下降,房价却不降反升。2月4日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布《2008年北京市房地产市场运行情况》。全年新建住宅价格同比增长11.9%,房价虽有所松动,但总体仍在高位运行。
         “降价趋势必然是从六环路向里蔓延的,五环以外的楼盘降价压力很大。”北京虎杰投资公司首席分析员张寅对本报记者说。
         安信证券的研究报告中选取了一些有代表性的楼盘。安信证券指出,位于五六环之间的富力桃园、公园2008以及顺义的万科四季花城、通州的金地格林小镇2008年均经历了30%左右的跌幅。
         降价已成共识
         也有一些楼盘逆市涨价。
         少数前期销售情况较好的楼盘正酝酿小幅涨价。2008年北京市销售冠军保利房地产开发有限公司相关负责人回应本报记者称,保利百合花园即将推出的部分产品,由于处在社区最好的位置,可能就会比此前推出的同类户型产品价格略高。
         一些开盘价定价较低的楼盘,如悦溪公寓正酝酿小幅涨价。“悦溪定价比周边楼盘低了20%-30%,像悦溪、远洋山水这样一次性价格调整到位的楼盘,能够促进销售。”京西某楼盘销售总监高翔宇对本报记者说。
         涨价的开发商被张寅视为大多数中的“异类”,因为降价几乎已成共识。
         为了确保成交量,高翔宇所在项目也在酝酿降价策略。他认为,不久后北京将出现集中降价的局面,大多数楼盘的降幅将在20%-30%左右。“如果不降价,一些开发商会死掉,一些开发商的现金流只能支撑到五月份。”
         牛军也认为,应该快速出货。“现在苦撑着的开发商真的很难受。
         银行贷款利息所产生的财务成本,还有管理成本都是随着时间而递增的,如果不快点把手中的货处理掉,接踵而至的将是现金流危机。”牛军说。而唯有降价,才能促进销售。在他看来,房价要至少跌到2006年底的水平,大多数购房者才能接受,市场才会真的回暖。
         《运行情况》中显示,2008年,北京销售商品住宅面积约1031万平方米,同比下降40.40%。截至年底,住宅空置面积达523万平方米,比上年末增长26.90%。
         春节前,北京曾出台新的救市措施,但张寅和一些业内人士均认为新政效果有限,更多将刺激二手房市场的回暖。
         “针对现在的情况,开发商需要通过降价促销是不言而喻的。今天不降不代表明天不降,只看降价幅度的大小。”张寅说。
         

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